양도소득세 합산과세 셀프신고,절세,양도차손 처리

부동산 매수를 하고 일정기간이 지난 후에 매도를 하게 되면

비로소 부동산 투자의 한 싸이클이 완성되게 됩니다.

 

뭐든지 마무리가 깔끔해야 아름답게 프로젝트를 마무리 할 수 

있다고 생각하는데요, 이 깔끔한 마무리가 바로 양도소득세

신고라고 할 수 있겠습니다. 

 

오늘은 양도소득세 신고 중에서도 1년(1.1~12.31)에 2회 매도했을

경우, 양도세 합산과세 셀프신고하는 법을 알려드리도록 하겠습니다.

 

 ※ 참고로 1번 주택은 손익(1가구 1주택 비과세 아닌 일반과세로 가정)이

    났다고 가정하고,  2번 주택은 손실이 난 경우를 가정해 보도록 하겠습니다

 

셀프신고에 대한 안내 전에 반드시 명심해야 할

양도세 합산과세할 때 주의사항 3가지가 있습니다.

 

1. 양도차손은 당해년도에 신고해야 유효합니다.

  - 당해년도를 넘기면 소멸하게 됩니다!!

2. 1가구 1주택 비과세 대상 주택의 양도차손은

    다른 양도 차익과 통산 불가합니다.

3. 양도세 통산은 개인별로 적용합니다.

  - 본인의 양도차손을 배우자의 이익에 통산이 불가합니다.

양도소득세 신고

먼저, 양도차익이 난 1주택의 세금 계산을 해보도록 하겠습니다.

  - 매입가 : 3.5억, 매도가 5억 그리고 각종 필요경비 등을 아래와 같이

    예를 들어본다면 양도세액은 다음과 같은 구조로 산출이 됩니다.

양도가액(A)	500,000,000
취득가액(B)	350,000,000
필요경비(C)	3,000,000
양도차익(D=A-B-C)	147,000,000
장특공제(E)	7,000,000
양도소득금액(F=D-E)	140,000,000
양도소득기본공제(G)	2,500,000
과세표준(H=F-G)	137,500,000
세율(I)	35%(누진공제 1,544만원)
산출세액(H*I-누진공제)	32,685,000

이와같이, 양도세액은 지방세를 제외하고 32,685,000원이 나오게 됩니다.

 

1번 주택은 홈텍스에 이미 예정신고를 완료했다고 가정을 하고

차손이 난 2번 주택을 홈텍스에 셀프신고 하는 과정을 진행해 보겠습니다.

 

1. 홈텍스에 접속하여 로그인 > 세금신고 >양도소득세 예정신고로 들어갑니다.

   이미 1번 주택은 신고를 했으므로. '일반신고'로 들어갑니다

 

 

2. 부동산 매매계약서를 꺼내서 기본정보(양도인,양수인) 정보를 입력합니다.

 

3. 양도소득금액명세서 항목을 입력해 나갑니다.

 - 세율구분은 물건의 상황에 따라 선택하면 됩니다. 당시의 정책에 따라 기본세율이 아닐수도 있습니다.

 - 매입가액은 수기로 입력

 - 취득세(등록세) : '확인하기 ' 버튼으로 조회

 - 법무사비용 : 사업자번호 입력후 수기 입력

 - 취득중개수수료 :  '확인하기 ' 버튼으로 조회

 - 기타 : 정부수입인지 입력(15만원)

 - 매도중개수수료 : 사업자번호 입력후 수기입력

 ☆ 기타경비 : 채권매각차손 및 기타경비 항목에

                       국민채권관련 비용을 입력합니다.

 - 장기보유특별공제는 : 양도차손의 경우 반영이 되지 않습니다.

 

 

 

4. 세액계산 및 확인

차손금액에 대해서 위와같이 입력이 완료되었습니다.

 

이제는 '기양도분 합산신고 추가하기' 버튼을 눌러주고

 - 기신고ㆍ결정ㆍ경정된 양도소득금액 합계, 

   양도소득기본공제 금액(250만원)

   전자신고세액공제(2만원), 

   기신고 ㆍ결정ㆍ경정세액, 조정공제액을 넣고 등록해줍니다.

 

여기서 팁은 기신고된 세율구분코드와 추가 합산신고할 세율구분코드가

같은 경우 추가하기 버튼을 눌러도 별도로 항목이 생기지 않고,

기신고항목을 선택하고 거기에 추가를 해야한다는 점입니다.

 그렇게 하면,  아래와 같이 같은세율 코드(10번)에 합쳐지는 모양입니다.

 

여기까지 하면 중요한 단계는 거의다 마치게 됩니다.

 

해당 단계가 끝나면 신고서 제출 및 환불계좌 입력

최종적으로 관련 증빙파일을 업로드 해주면 

끝이 나게 됩니다.

 

양도차손이 있는 물건을 보유하신 분들은 양도차익이 난 물건과 함께

동일년도에 매도를 하시게 되면 양도세 절감의 효과가 있다는 점을

꼭 참고해 주세요.